新築アパート1棟投資のメリット・デメリット
自由を目指す皆さんこんにちは。
今回のお話は、不動産投資に興味がある。または始めたいけれど、不動産投資といいましても、いろんなジャンルがあり、つまり、、戸建て、区分、アパート、RCマンション、またそれぞれに新築・築古があり、どれから始めたらいいのかわからないよー。という方にお役に立てる内容です。
理解を深めて、Betterな選択ができる一材料になってもらえれば幸いです。
早速ですが、おれんじ髭のおすすめは？
ズバリ、新築アパート一棟投資です。
なぜ新築アパート投資にしたのか？
- 不動産投資の魅力 レバレッジ効果。
- 必要経費が少ない。
- 入居が安定している。
ずばりこの3点になります。
以下に解説していきますね。
１．不動産投資の魅力 レバレッジ効果
戸建て築古リノベーション投資や、都心の１Ｒ築古区分投資では小さな規模で開始できます。不動産は、価格が高いので借入が嫌いな人には参入しやすいのでしょう。ただ、キャッシュで買うのであれば、わざわざ不動産投資でなくて、3～5％の利回りの高配当株の購入でもいいのではないかと、個人的には思います。
せっかく勤務医しているのであれば、借入をして手元の軍資金を残しながら大きな規模の投資をする。銀行さんには利子として利益を分配する。
最後に残るＣＦの蓄積と、返済が進むほどに徐々にアパートの資産が自分のものになっていく。そうすることでバランス・シートが徐々に健全化していく。
というレバレッジ効果による資産形成の加速が期待できます。
新築アパートは総事業費用が7000万円～1億程度かかります。RC一棟となれば、もっと多額が必要となります。
２．必要経費が少ない
RC一棟は、貯水槽やエレベータ―など賃貸業を営むうえでの経費が必要です。また、外壁の塗装や大規模修繕等の費用など定期的、または不定期に訪れます。
その点、新築アパート経営は、まず新築なので10年くらいは外壁や、室内も家電や給湯機の故障などのリスクも低く、計算以外の必要経費がかさみにくい。つまり計算しやすい点で有利です。
アパート賃貸では、固定資産税、管理委託会社への管理費・清掃費、電気・水道代、火災保険。インターネット回線の通信費などが経費として必要です。
家賃収入の15～20％くらいの想定になります。
３．入居が安定している
現在所有している物件は福岡市です。
ただ、新築アパートはまだ3年程度しかたっておりませんが、退去した方が３名いましたが、退去してしまう前から次の入居者さんが決まっちゃいます。
ルームクリーニングに2週間程度かかりますが、それ以外の空室はありませんでした。
家賃下落もなく、つい最近の退去時には即入居が決まるなど、入居は安定しています。いつまでなのかはわかりませんが。
このように非常に安定してシュミレーションとほぼ同じ軌跡をたどっていける投資法です。
実際、コロナ禍では、株はコロナショックで上げ下げが激しかったですが、家賃収入はぶれなく安定していました。
一方、デメリットは、特に一棟ものは、換金性に乏しいこと。
現金に換えるのに時間がかかります。
また、同じ物件は二つとないため、災害のリスクや住人リスク（犯罪等々）
の被害にあうと大きな修繕費用や大幅な家賃下落の可能性があることです。
書いてて怖くなりました。
築古アパートも迷いました。
アパートは法律上対応年数は22年です。22年を過ぎた物件は、減価償却期間が4年となります。
つまり単年度の減価償却が多くとれれば、帳簿上は不動産収入が赤字となり、
給与所得を圧縮する方法です。減価償却の終わった4年後に購入した金額で売却できれば、所得税を圧縮しながら資産形成できます。
ただ、22年+4年過ぎ、つまり築26年以降の物件が再度同じ金額で売却できるのか？
という疑問点が気になったこと。
また、対応年数が過ぎた物件の購入には、自己資金の投入がずいぶん必要なようで。
キャッシュに乏しかった僕は、新築アパート投資に決定しました。
まとめ
不動産投資にもさまざまなジャンルがあります。その中で、比較的安定しており、経営にぶれが少ない新築アパート投資の解説をしてきました。
不動産業界では勤務医は借入がしやすいのと、マネーリテラシーが低いと思われているので、カモとして知られています。そのためにたびたび誘惑の電話がかかります。『節税、年金』など。
お金の勉強で知識を付けて、儲かりまっせと寄ってくる業者をひらりとかわし、自由を目指し資産形成していきましょう。
この記事は決して不動産投資をあおっているものではありません。
投資判断は最終的には自己責任でお願いいたします。
質問等あれば一番下のコメント欄にお願いします。
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