Road to 不動産投資　👍投資の評価🤞

投資効率の評価法　どっちのほうが儲かるの？儲かったの？

自由を目指す皆さんこんばんは。

おれんじ髭　です。

勤務医として地方医療を支えながら資産形成６年に勤しむアラフィフおじさんです。

不動産に関しての知識が増えてきた皆さんへ。これから投資を始める人、または現在投資を始めたばかりの人向け。

投資の評価に関しての情報です。

シュミレーションを行うことで、株式投資と不動産投資の違いが理解しやすくなります。

中級者以上のかたは読み流しまたはSkipしてください。

CCRでの投資評価

投資の定義は、『利益を得る目的で，資金を証券・事業などに投下すること。』

ですが、CCR（Cash on Cash Return）は、

単年でどれだけ資金を回収できるかを見る指標です。

１００万円の資金で株を買って配当が５万円だった場合はCCR＝５％となります。

この投資では自己資金の回収に２０年が必要ということですね。

さて、ここで3年前に僕が680万円の自己資金で開始した投資。どのような投資を行うかで投資効率がどう変わっていたのか

シュミレーションしてみましょう。

僕の昨年1年のアパートの実際の投資効率と、もしその自己資金で日本高配当株の雄、JTを1点買いという思い切った投資を比較しました。高配当株もCCR7.5％と健闘しておりますが、不動産投資はCCR16.4％です。約6年で自己資金回収予定となります。

これがレバレッジ効果なんです。

35年の借金返済のリスクがありすが、大きな規模の投資が可能となった結果です。

税制上の違いもあります。

配当は、NISA枠で買えば無税ですが、一般口座であれば20％の税金が徴収されます。

不動産投資は約100万円のCFがありますが、450万円の売り上げから減価償却費、返済利息、白色申告控除などの経費を計上し、課税所得（売上−経費）は約2万円で、それを給与所得等と合算して納税しました。

IRRでの投資評価

　投資は、途中で儲けたとしても、最終的にその資産をいくらで売却できるか？

つまり、出口までの視野が必要です。いくら途中でCFが得られても、最終的に資産価値がなくなってしまえば結局もうかったの？って話になるわけです。

　IRR（内部収益率：Internal Rate of Return）は、

自己資金投入から、途中のCFの蓄積、資産売却まだ含めた投資効率評価法です。

Excelで簡単に出来ます。

再度、高配当株（JT)と、新築アパート投資を比較してみましょう。

条件設定

　・アパートは新築時450万の家賃収入。

　　5年以降に家賃が下落５％し427万円、諸経費とローン返済後のCFは77万円。

　・10年後に売却。売却額は収益換算法。

　　　収益（家賃全部）×Cap rate（6.5％）で設定。6671万円。

　・10年後の借入残高は5310万円。

　・減価償却費220万円×10年で2200万　　　建物は減価償却され4400－2200万＝2200万円

　　10年後の簿価は土地2600万円＋建物2200万円＝4800万円

　　売却益は6671万円（売却値）－4800万円（簿価）ー手数料333万円（約５％）＝1538万円　

　　長期譲渡のため20％の税金307万円

　　売却によるCFの手残りは　

　　売却値6671万円ー手数料333万円－長期譲渡税307万円－ローン残5310万円＝721万円

　・JTは通常口座で購入。一株2500円で購入し10年後に2500円で売却した。

　・CFは分離課税20％を引いて39万円。売却税なし（買値と売値が同じため）。

IRRの求め方

　①エクセルに上記のように自己資金、毎年のCF、売却益を打ち込みます。

　②数式➡関数の挿入➡IRRを選び、初期投資額～売却益までのセルを選択する。

IRRを見れば、

　不動産をいつの時点で売却するのが最も投資効率がよいのか

　株と不動産などの手法の異なる投資間で投資効率を比較する

　などを客観的に見る指標となります。

今回のCCR、IRRを見た結果、650万円の自己資金でJT一本買いよりも

アパートの投資のほうが、自己資金回収スピード、10年間の投資効率はよいという

結果となりました。

　あくまでもシュミレーションでしたが、このような手法を利用してどんな投資を行うのが、自分の求める資産形成像なのかを見渡していくことをお勧めします。

まとめ

　一般的な投資効率評価法としてCCR、IRRに関して解説と、僕の実際の投資データを使用して評価してみました。

最終的な投資の判断は自己責任でお願いいたします。