税金対策としての不動産投資
自由を目指す皆さんこんばんは。おれんじ髭です。
投資6年不動産投資歴３年FP３級の地方医療を支える勤務医です。
みなさん確定申告終わりましたか？
確定申告を自分でやると、所得税でせっかく稼いだ収入をはがされる痛みを実感しますよね。
しかし、Japanのため、稼げる人はしっかり納税して皆でいい国にしないといけませんね。
あと税金の配分が気に入らないのであれば、選挙で意思表示、オシ政党を応援する。
ってことが、いち庶民ができる運動です。
あとは、脱税はNOですが、節税はYESです。
可能な節税はできるだけやりたいですよね。
そんな医者のこころのスキを狙ってよってくる人達。SO！不動産屋さん。
職場電話や、個人の携帯にまで、決まって同じセリフ『税金対策しませんか？』
そんなトークに一瞬でも心が揺らされたことのあるあなたに有益な情報、
今回は不動産投資と節税に関しての内容です。
結果としては、不動産投資は、
一部の投資のやりかたを除くと所得税を圧縮するような節税にはなりません。
営業トークを鵜呑みにできるのかどうか判断材料になると思います。
節税のスキーム
なぜ、不動産屋さんの影響トークで節税をうたうのでしょうか？
それは実際に節税になるスキームはあるからです。
節税とは具体的には
給与所得と不動産所得は合計して課税所得を計算します。
その課税所得の額に応じて所得税を納めます。
つまり不動産所得がマイナスであれば給与所得と損益通算することで
課税所得を減らすことができます。単純にいうとこれだけなんです。
『不動産所得がマイナスってそれって赤字ってこと？だまされてるやん。』と思ったかた、
それくらい疑い深い視線は必要ですね。
不動産事業では、いわいるCF（お財布や口座に出入りするお金）とTaxを計算する帳簿上の儲けとは額が異なります。ここが大事です。
なぜか？不正会計か？
実際にお財布から出入りしないお金が帳簿上では動くからなんです。
それが『減価償却費』です。不動産の価値は土地と建物。
建物部分は劣化していきますので、帳簿上も建物の価値を年々減じていきます。
建物が仮に4400万円であった新築アパートは22年で減価償却しますので、
一年で減価償却費用として4400÷22＝200万円の減価償却費が経費として使用できます。
ここです。ほかの費用、電気代、通信代などは実際に財布からお金がでる経費ですが、
減価償却費はその年その年で実際にはお金がでていきませんが、経費として使用できますので
帳簿上では不動産で得た利益から経費を減じて税金計算ができるのです。
その減価償却費が大きく計上できるのが
① 築古アパート投資
② 海外不動産
この方法を上手く利用できれば確かに所得税の圧縮になるんです。
築古アパート投資での節税効果
木造アパートの耐用年数は２２年です。
築２２年以上の築古アパートでは４年で減価償却することができます。
単年度の減価償却が大きくなり、帳簿上の赤字額が大きくなり所得税の圧縮効果が高くなります。
ただ、一般的に耐用年数を超えた物件では長期間の融資が受けにくい。
つまり、購入にはあるていどまとまった自己資金が必要となりやすい。
築古のため大型の補修や修繕のための費用が必要になる可能性が高い。
４－５年後に売却をする。買い手が見つかる？
など個人的には波風の多い初心者にはハードルの高い投資ではと思います。
封じられた海外不動産での節税
米国は土地が広大であり不動産価格に占める建物の割合が高いこと。
また日本と違い簡単に転居をするようで、中古の住宅市場が盛んで流動性が高い環境です。
建物価値が高く流動性の高い海外不動産は、富裕層向けの有効な節税対策として知られてきました。
しかし、令和２年に税制改正大綱の施行で、海外不動産における減価償却費の経費計上は認められなくなりました。法人ではいまだに可能とのことです。
新築アパート投資は節税になる？
結論からいうと新築アパート投資は初年度以外は節税になりません。
初年度は開業費（１年目）のみ経費が多いので、帳簿上もしっかり不動産所得はマイナスとなり
所得税を圧縮しました。
２年前以降は、減価償却費等の経費で不動産所得は気持ちほんのプラスくらいです。
つまり給与所得を圧縮する効果は１年目のみでした。
まとめ
不動産投資と節税に関して、一部の不動産投資では
減価償却費の経費を計上し、帳簿上での不動産所得がマイナスとなることで
給与所得を圧縮し節税をすることが可能ですが、
あくまで帳簿上のマイナスであることが重要です。
失敗する不動産投資は、節税できますよとのトークに騙され、
たっぷり利益がのった物件を購入し、帳簿上でなく実際に家計から返済のために
補填が必要となり、確かに帳簿上の不動産収入はマイナスで、給与収入を圧縮している
んですが、実際にお金がどんどん減っているのでOUTです。
一部、都心好立地でキャピタルゲインで売却時にガツンと儲けるとかの方針であれば
別ですけど、お金が減り続ける物件は資産ではなく負債です。
結論 節税できますよとの甘い誘惑に注意です！
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